□ 3월부터 부동산 대출 규정 변경
- 다세대주택 규제지역 담보대출 허용 / 임대 및 매매업 주거용 담보대출 허용
- 전세금 상환을 위한 주택담보대출 각종 규제 완화 / 생활안정을 위한 주택담보대출 한도 폐지
- 주택담보대출 재융자 시 기존 대출/공동융자 시 DSR 적용주택 소유자에 대한 모기지 론 한도를 없앱니다.
□ 3월부터 대출규정 변경
3월부터 주택담보대출 규제가 대폭 완화되거나 폐지되며 부동산 관련 규제도 점진적으로 완화 또는 폐지되면서 침체된 부동산 시장이 살아날 전망이다.
3월부터 시행되는 규제완화·폐지 시기에 맞춰 건설·부동산 업체들이 신규 청약을 미루고 있어 3월 내놓은 정책이 주택시장에 얼마나 영향을 미칠지 귀추가 주목된다.
1. 규제 다주택자 지역 주택담보대출 허용
이전에는 다가구 주택 규제 지역에서 담보대출이 금지됐으나 3월부터는 DSR 요건을 충족하는 한 담보대출이 허용된다.
규제 지역에서는 주택담보대출 비율(LTV)의 최대 30%, 비규제 지역에서는 LTV 60%까지 DSR 한도 내에서 대출을 받을 수 있습니다.
※ 최근 이슈가 되고 있는 전세금 반환 문제와 관련하여 도움이 될 것 같습니다.
집을 임대한 주택 소유자가 관심을 가져야 할 사항
① LTV : 대출 가치 비율 주택 금액 대비 최대 대출 가능 금액(은행 대출 가능 금액 / 담보 주택 가치) X 100
② DSR: 부채 상환 비율 대출을 받으려는 사람의 연간 소득에 대한 대출 총액과 이자 상환액의 비율
2. 임대 및 판매업을 위한 주택담보대출 개시
주택 임대 회사 및 주택 판매 회사는 현행 규정에 따라 모든 지역에서 주택 융자를 처리할 수 없었지만, 규제 지역에서는 주택담보대출 한도(LTV)의 최대 30%, 주택담보 대출 한도의 60%까지 신용을 얻을 수 있습니다.
(LTV) 비규제 지역. 그러나 기업 대출에는 DSR이 아닌 RTI(부동산 임대 사업 이자 상각 비율)가 적용됩니다.
③RTI: 이자에 대한 임대 부동산임대업의 이자상환율. 대출가액 외에 이자상환(1.5배 증가)의 기준을 선택하는 지표다.
3. 전세금 상환 목적의 주택담보대출에 대한 각종 규제 완화
지금까지는 임차보증금 반환 관련 신용대출 제한이 있었으나, 3월부터는 DSR, LTV 한도 내 신용대출이 가능합니다.
※ 기존 전세금 상환을 위한 주택담보대출 제한
- 투기·투기과열 지역 15억 이상 아파트 신용한도 2억으로 제한
- 규제지역 내 9억 원 초과 주택의 경우
- 2주택 가구에서 주택담보대출 청산 시 다른 주택을 매각해야 하는 의무
- 3주택 이상 가구 대상 규제지역 주택담보대출 금지
4. 생활자금 주택담보대출 한도 폐지(현행 2억원 → LTV.DSR 영역 변경)
그동안 DSR과 LTV만 있어도 생활안정자금은 연 2억원으로 제한됐다.
다만, 합의서의 부가적인 부분은 그대로 유지한다(참고로 생계기금의 목적은 집을 사는 것이 아니다.
)
5. 주택담보대출 재융자 시 기존 대출 시점에 DSR 신청(1년 임시 신청)
교환의 경우 DSR 적용 시점이 일시적으로 다릅니다.
기존에는 재융자 시 신규대출을 계상하고 현행 DSR을 적용했지만, 기존 DSR은 재융자 시에만 1년 동안 한시적으로 적용된다.
이 경우 DSR 규제 강화로 재융자 시 금리 상승 및 기존 신용한도 축소를 방지하고 대출이 용이해집니다.
기존 대출은 이자율이 높기 때문에 주택담보대출 재융자를 고려하고 있다면 올해 하는 것이 유리하다.
6. 서민 및 실사용자 주택담보대출 한도 폐지(LTV.DSR)
기존에는 서민과 실사용자에 대한 대출 한도가 최대 6억원이었으나 3월부터는 한도가 폐지돼 실질 한도까지 대출이 가능해졌다.
다만 서민과 실소비자에 대한 요구사항은 현행과 동일하기 때문에 이에 대한 실질적인 효과는 미흡할 것으로 보인다.
※ 서민 및 실사용자 요건 : 부부 합산 연소득 9천만 이하 / 무주택 가구 / 투기과열지역 집값 9억 이하(조정대상지역 8억)
부동산 가격이 너무 많이 오르는 것도 문제지만 너무 많이 내리면 부동산뿐 아니라 실물경제 전반과 경제 전반에 부정적인 영향을 미친다.
부동산 시장의 일부 회복이 시급해 보입니다.
3월부터 시행되는 규제완화는 다세대주택에 초점이 맞춰져 있어 모든 실사용자에 대한 추가 대책과 부동산 관련 규제, 세금, 신용대출 등이 필요할 것으로 보인다.
